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【资讯】房地产将是稳定的慢熊形态

发布时间:2020-10-17 02:23:43 阅读: 来源:保温电伴热厂家

房地产将是稳定的“慢熊”形态

11月6日,中国国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡参加上合组织峰会时表示,中国下调房价是国家坚定的政策,“决不可有丝毫动摇”。  温总理的言论,至少澄清了一点:“即政府是要房价下跌”。过去房地产商总是说政府的目标是遏制涨幅,“不涨即是跌”。其次,政府强调了“供应面的威慑”:限购政策将投机性需求剥离掉、而保障性住房则在供给方面来填补房产商的开发速度下降的博弈,甚至它还造成了发展商的担忧,不得不加快囤积土地的开发速度,以期早点出售。  总体上看,一些城市郊区的房价有一定幅度下跌,也出现了买了高价房的业主看同源房下跌而发生的“维权闹剧”,但还远远没到“2008年又重来”的程度。一般从历史经验上看,像房地产这样的资产形态经历了V形反转,升到另一个峰值后的再下降,都将是一个漫长的下跌过程,但是不会出现一年整体跌去30%的剧烈,会有小反复,但整体上是一望无尽的势头,所谓的慢熊行情。  为什么会有这种形态呢?一个是政策,一个是预期心理。所谓政策,就是人们觉得政策会有反复,比如最近决策层说“微调”和“保增长”,人们就会预期政策有反复。要知道,2007年次贷危机被认为是“1933年大萧条”重演,但政府都可以通过强有力的政策改变了经济周期的片段,“政府决定论”已经成为一种心理预期。现在的房价僵持或微跌局面,大多数人都觉得是政府压制的,一旦政府松手,房价将报复性反弹。现在,由于经济周期本身以及外部(尤其是欧洲主权债务)产生的经济放缓,使得政府会做一些“微调”,而在过去的预期心理笼罩下,政府的任何微弱放松信号,都很有效果,它会刺激购买力。我们经常看到,最近一旦房地产打折,立即就很快销售一空,因为很多人觉得这是另外一个V形反转的底部。  跟2007年-2008年不同,那时候没有通胀,是突然性的通缩。现在则是高通胀,缓解它则必须将泛滥的货币慢慢收回去,而在这个过程中房地产的投资财务学“破产”了。房地产的利息流是房租,而钱的租金是利率,5年期存款现在已经变成5.5%,而一线城市的租金回报大约从3.3%开始慢慢跌到3.2%,这是非常罕见的需求减弱现象。过去如果投资一套房子付5成首付,相当于用总价一半的钱获得房屋总价的3.2%租金,那么其实租金回报是6.4%。房地产回报率=房租率按揭杠杆率。现在二套房严格按6成来算,杠杆率为1.67,虽然按揭每月都付,但投机者随时准备将房子卖掉,所以忽略其短期的按揭行为,于是二套房的收益率为3.3% 1.67=5.344%,它已经无法战胜5.5%。如果是自住,还是假设首套房首付3成(尽管很多银行都变更为4成),但银行的房贷利率逐渐上10%,自住是要考虑长期的按揭缴付的,即3.33(首付杠杆) 3.3% 7.05% 1.1 0.7(7成按揭)=5.2%,依然低于5.5%的存款利率水平。无论是自住还是投资,现在房地产没有任何意义。  这个财务模型也可以动态化。因为很多人说,如果将存款利率调低或者提高杠杆率,那么房地产将会重新升值。即使算上CPI逐渐回落,年水平也有5.5%。在这种情况下,很难贸然削减利率。一旦真得发生大幅度削减利率,那意味着经济需求的萎缩将跟2008年“有得一拼”。这至少意味着两件事:一部分人的收入萎缩将无法匹配高房价时期的高按揭(高按揭是不会下调的,因为它是固定的),这些人将加入出售房屋的行列,美国现在就是这种情况;经济需求将迫使房租回报率急剧下降,从而依然形成动态化的“不合算”。

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